~Merita sa mai pastram “terenurile din camp “?

ARTUR SILVESTRI : 

INTREBARE : Sint tinar , am 23 ani si pot sa va spun ca urmaresc cu mare atentie piata imobiliara de circa 2 ani si incerc la rindul meu sa trag concluzii si sa fac “scenarii” atit cit imi permit cunostintele mele in domeniu.Tot urmarind piata am decis acum 1 an jumate sa investesc niste bani in localitatile aflate in nordul Bucurestiului (Dascalu,Gradistea,Gruiu) iar plasamentele se pare ca au reusit sa-mi aduca un profit considerabil intr-o prioada relativ scurta(majoritatea plasamentelor au fost facute in terenuri extravilane vizindu-se la cumpararea respectivelor terenuri citeva criterii “primitive” si anume deschideri,apropiere de drumuri asfaltate,apropiere de paduri…).Intrebarea mea (cred ca stiti ce urmeaza sa intreb) este daca aceste terenuri merita in continuare sa fie pastrate sau mai degraba vindute din moment ce ele mi-au adus un profit destul de “frumos”.Eu din cite v-ati dat seama cred ca ma incadrez la rubrica”micii speculatori” si de aceea va rog sa-mi dati un sfat sau o informatie in urma careia sa trag niste concluzii .Multumesc frumos si astept cu nerabdare raspunsul dvs oricare ar fi acela.

La ceea ce m-ati intrebat as putea raspunde ” ca rabinul ” ( adica amandoua solutiile ar fi bune ) avand in vedere ca teoretic ati obtinut un castig considerat ca ” frumos” dar, in acelasi timp , evolutiile pot fi si mai promitatoare de aici incolo . Dar , din pacate , opinia mea este ca in viitorul destul de apropiat – adica nu mai tarziu de o jumatate de an – o concentrare de nuclee valorice se va produce aproape sigur in materie de terenuri pentru constructie . Iluzia ca oriunde in jurul Bucurestilor vom avea preturi in crestere geometrica s-a hranit din surse diverse dar acum se apropie de sfarsit iar posibile regenerari ulterioare nu sunt de asteptat . Bineinteles ca ,in anumite regiuni , valorile vor ramanea ridicate si chiar vor mai creste insa pentru un investitor ce nu participa la plasamentele initiate ( care insemneaza pretutindeni in lume a cunoaste cu o ora mai inainte planurile – aprobate – de “urbanizari ” , retzele in extindere etc. si, evident , asocierile pe picior mare in scopul unor ” dezvoltari ” organizate cu participarea administratiei ) acestea fac parte din categoria “jocurilor de noroc”; castigi daca intamplarea a facut sa ai o proprietate apropiata “locului consacrat”.
La drept vorbind , multi din cei care au plasat bani in terenuri jucand la un fel de ruleta vor pierde daca nu vand acum dar “vor pierde ” numai din valorile posibile ale pietii de azi ( prin urmare-nu in valori absolute , caci in orice caz acum preturile sunt mult mai mari decat cele de acum un an si jumatate – doi ) ;”maine” ,insa, destui vor pierde enorm si vor observa ca ” adevaratul pret ” ulterior ar putea deveni pur si simplu cel ce rezulta din bursa de teren agricol .
In tematica expusa, o parere pentru fiecare caz in parte imi e greu sa formulez cata vreme nu am in fata ochilor planurile de cadastru si informatii privind asezarea precisa, alimentarile cu apa (probabil inexistente), distante fata de reteaua de furnizarea electricitatii sau a gazului natural etc. si, ca atare , o estimare a potentialului parcelelor apropiate . Insa apreciind modul de a expune situatia (asa cum ati facut in cele ce mi-ati scris ) sunt incredintat ca ati ales , din ce se putea alege , proprietati ce prezentau o anumita garantie . Ele ar trebui acum re-gandite ca investitie in raport si cu alti factori , precum nevoia de lichiditati a celui ce le detine si ,deci, capacitatea de a juca la risc. De aceea as fi de parere (numai daca este necesar) sa vindeti unul din aceste terenuri , cantarind -pentru aceasta – elementele de indexare obiectiva (traducand:castigul net obtinut ), iar daca la examenul facut fara iluzii ar rezulta ca doua chiar nu intrunesc argumente pentru probabile dezvoltari in cativa ani viitori (2-3 ar fi rezonabil ca interval de calcul , dar nu mai mult ) -sa vindeti doua. Unul poate ar trebui pastrat in ideea ca in ansamblu castigul ar putea fi rezonabil chiar daca intervin episoade mai putin placute . Dar care sa fie ” zona” mai incurajatoare? Din simpla intuitie (repet, fara sa am in fata nici un plan ) as alege sa pastrez terenul de la Dascalu .
Bineinteles ca astfel de hotarari ar trebui luate dupa ce as calcula coeficientul de profit posibil ,prin comparatia pretului initial cu acela mediu ce as obtine acum , scazand dobanda bancara neincasata , alte cheltuieli “operationale” ( taxe , inclusiv notariale , “agentie” daca a fost cazul etc. ). Daca procentul ar fi de 60 % intr-un an ar trebui sa multumiti lui Dumnezeu .