~Patru conditii pentru a scadea preturile pentru apartamente

ARTUR SILVESTRI : PE TERMEN MEDIU, PIAŢA DE APARTAMENTE SE VA RE-AŞEZA! PATRU CONDIŢII PENTRU A SCĂDEA PREŢURILE LA APARTAMENTE
Producătoare de îngrijorări diverse – între altele şi datorită preţurilor uluitor de ridicate , mai ales în cartierele din Bucureşti – piaţa de apartamente populare nu se va menţine la nivelul complet nejustificat pe care l-a atins astăzi datorită ofertei în scădere şi cererii în creştere constanta insa alimentată de banii imaginari ai creditului ipotecar.Dar acest proces de re-aşezare nu se va produce în imediat ; mai mult chiar procesul va fi indelungat si laborios caci ,la drept vorbind , nu există o singură soluţie, cu caracter de panaceu universal , care „să rezolve problema” peste noapte. Cu toate acestea , anumite pareri impulsive se vehiculeaza cu insistenta desi caracterul de propaganda minora sare in ochi si ar trebui sa produca atitudini mai rezervate decat de obicei . Iata , de pilda, ca recent unele voci au susţinut , fără să greşească în esenţă, că intensificarea construcţiilor noi de blocuri de apartamente va aduce o scădere inevitabilă de preţuri, apărînd, prin chiar acest fapt, ofertă nouă, deci alternative. In aceasta materie se şi avansează cifre impresionante ce oscileaza dupa emitator , de la cateva mii la multe ” zeci de mii de unitati ” (caci vocabularul este al “limbii de metal ” de moda noua ) ceea ce este neverosimil, avînd în vedere că, astăzi, aceste programe de mari proporţii nu sunt cunoscute şi întrebarea legitima ar fi „dacă există!” Mai mult chiar, dacă ele vor exista curînd, efectele se vor întrevedea abia după un an, doi , dacă nu şi mai mult, fiindcă piaţa imobiliară de oriunde este un mecanism fin iar la noi are oricum o realitate atipica unde există multe legende , mitologii şi o componentă psihologică uimitor de puternică.
Dar nici măcar aceste adaosuri de ofertă nu vor constitui „ieşirea din criză”. Abia daca ceva masiv se va misca in investitiile sistematica , va fi nevoie de cel puţin un an şi jumătate de ajustări, corecţii şi clarificări de strategie pentru ca un inceput re-aşezare să devină fapt concret si nu ipoteza de visatori incorigibile. Evolutiile vor fi, deci, complicate şi se vor intinde pe o durată medie (nu scurta , cum se viseaza astazi in chip obsedant) fiind determinate, in ultima analiza , de patru factori decisivi.
Întîiul dintre aceştia va fi aportul de ofertă nouă. El nu se va produce doar prin construcţie de ” blocuri noi ” care, astăzi, va trebui organizată în programe de dezvoltare ce nu au existat, de fapt, în ultimii 17 ani şi este destul de puţin probabil că vor apărea acum şi încă repede.
În al doilea rînd, începerea executărilor silite pentru credite ipotecare contractate şi „neacoperite”. Acesta va fi un moment capital caci, de fapt, cumpărătorul – astăzi excitat de „efectul de fericire” şi , în multe cazuri, nechibzuit – va observa că „nu cumpără casă ieftină” şi că nici nu devine proprietar decît dacă va putea să plătească , achitand intreaga datorie cand o va achita . Astfel incat , o anumită atitudine mai rezervată –rara la noi insa foarte răspîndită în Occident – se va impune în scurtă vreme , creînd o cerere mai prudentă şi calcule suplimentare , care sînt obligatorii in orice societate cu membri lucizi .Atunci , abia , se va observa apariţia unei pieţe de apartamente disponibile prin incapacitatea de plată , o piaţă nouă în materie de imobiliar, cu trăsături asemănătoare „preluării de contract” din materia cumpărării de autoturisme prin creditare sau leasing.
Urmează , în al treilea rînd, atitudinea mai rezervata a bancherilor , care deja începe să se manifeste. Aceasta este, la rîndul ei, o atitudine realista atîta vreme cît, indiferent de posibilitatea unei re-vânzări în cazul insolvabilităţii, preţul enorm achitat iniţial s-ar putea să nu se mai obţină niciodată şi, deci, ar urma pierderi evidente pentru creditori.
În sfîrşit , orice alte mecanisme cu caracter legislativ care ar afecta piaţa şi ar determina o fluiditate în vînzări mai mare decît pînă acum „lege a faţadelor”, ca la Paris, care ar obliga la plăţi grele la fiecare 3 sau 5 ani pentru a se împrospăta proprietatea , ar aduce pe piaţă ofertă nouă, rezultată din incapacitatea de a menţine o proprietate ce se dovedeşte prea împovărătoare ; impozite mai mari percepute pentru o proprietate sau , progresiv, de la a doua proprietate în sus ; sau, precum în Germania, impozit, fix, pe chirie – chiar dacă nu se închiriază! – pentru al doilea apartament în proprietate şi următoarele. La noi, acestea par situaţii incredibile dar , îmi pare rău că dezamăgesc, aceasta este Europa!
Există şi „variabile”. Dacă mîine – poimîine, printr-o decizie ce se va impune probabil într un viitor incontestabil , ideea „noului Bucureşti” ( oraşul nou, dinamic, ce va apărea în Nordul oraşului vechi) se va traduce într-un program de mare dimensiuni, accentele în materie de imobiliar se vor modifica radical şi în interval scurt . Rămîne , apoi, să se redistribuie zonele de interes, spaţiile cu valori noi, sanctuarele : o re-organizare de valori urbane care oriunde in lume are ca efect eroziuni de cote si aprecieri de ” zone si ” cartiere ” pana ieri necunoscute ori simple ipoteze . .